原创财经网老凉12-09 10:51

 从廊坊政策的真实效果来看,廊坊限购政策只是象征性的因为环北京区域市场有点热而出台这一措施,政策面字面意义上的理解,虽然是为了防止短期内炒作的,但是未必能起到多大作用,反而可能会起到“火上浇油”的反作用。



哪些城市的政策是真能控制房价的?


  近日,苏州、上海、深圳、南京、合肥、武汉、廊坊等城市纷纷出台调控政策,这些政策区别于其他城市以“去库存”为主的基调,转向以抑制投资投机性需求,防止楼市过热与房价过快上涨。

  那么,上述城市政策的发布,调控POSE的摆出,并不意味着这些城市楼市都会有降温的表现,为什么这么理解?因为从上述城市出台政策的大背景及预期的市场表现来看,背景一定是不一样的,政策出台的初衷想法也是不一样的,最终导致的调控结果也是不一样的。因此,虽然上述城市都出台了调控政策,都宣称防止楼市过热与房价过快上涨,抑制投资投机性需求为楼市降温,但是,上述几个城市调控的结果也一定是不一样的。本文的 目的在于试图分析沪深苏宁汉廊坊到底是真调控还是假调控?这些楼市调控后出现了一些现象,笔者也尽量戳穿这些楼市调控后的假象与真相。

  从上述几个城市特征来看,可以将其分为三类:第一类,像上海深圳这样的一线城市,经济基本面走势领先全国,人口多,供地少,简单来讲就是“人多地少”,楼市始终处于供不应求;第二类,苏州、合肥、南京、武汉等这样的1.5线城市或二线城市,属于区域中心城市或省会城市,经济基本面良好,人口也较为集中,楼市供求关系基本合理或处于上行通道中;第三类,就是像廊坊这样受一线城市辐射较为强的三四线城市,楼市在这轮市场表现当中也开始收益,房价也开始进入上涨通道。

  首先看第一类城市:上海和深圳的调控措施和调控后的真相与假象。

  以上海为例,近日“史上最严”楼市新政“沪九条”发布,其中,重点涉及的调控措施有:落实差别化的信贷政策,对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%,非普通二套房的首付比例提升至不低于70%;严格执行限购政策,对于非上海市户籍居民,缴纳社保及税务的要求从2年提高到5年。

  相对于上海的严厉,深圳的调控政策则要温柔很多,要点有三:一是实行差别化贷款政策,对购房人家庭名下在深圳无房且近2年内无住房贷款记录的,贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在深圳无房但近2年内有住房贷款记录的或在深圳已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低4成;二是提高限购的门槛。深圳户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房;能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非深圳户籍居民家庭,限购1套住房。

  从沪深等一线城市人口的角度来看,作为特大城市的沪深人口压力偏大,与综合承载能力之间的矛盾加剧,空气污染、交通拥堵、公共安全问题、房价高企等“城市病”日益严重。截至2014年底,上海、深圳的常住人口分别达到2425万人、1077万人。从上海来看,2020年上海规划人口控制不超过2500万人,到2020年上海仅仅有75万的人口增长空间。就近期而言,上海正在通过加大拆违的力度,深圳也在通过“禁摩限电”等措施,试图缓解人口过快增长所带来的城市压力。由此可见,控制人口过快增长及由此带来的“城市病”成为未来几年城市发展过程中的必选题,由此我们也就不难理解为何沪深会出台楼市限购等调控升级的措施。这才是沪深出台楼市调控措施的真相!

  当然,沪深的城市人口控制不是一蹴而就的。沪深两地楼市调控政策出台之后,由于两地人口基数尤其是非本地户籍仍然较大,因此,楼市需求热度虽然会因为政策面出台而降温,市场也会在今年下半年进入市场调整期,但是,仍然有大量市场需求通过其他渠道进一步释放。以上海为例来看,以下的表现才是楼市调控后的真相:

  第一、“沪九条”后,房企纷纷加快推盘力度,积极抢开盘抢客户,制造楼市仍然热销的楼市假象,实际上,由于“沪九条”政策面收紧,符合政策条件的客户真的不多了,现在不抢收客户,待市场进入调整期后企业就处于被动局面了。

  第二、上海限购从严后,办公产权的公寓式办公势必会迎来火热的局面。同策咨询研究部数据显示,上海办公产权的公寓式办公存量面积为159万平方米,按照近3个月平均去化速度,市场去化周期已经降至10.6个月,在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下,公寓式办公(小面积低总价)因此而销售火热。现在市场去化周期基本合理,没有去库存压力, “沪九条”新政之后,由于限购条件的提高,这类物业也会因为不限购再次迎来了新的去化机会,这类项目在接下来市场当中会成为市场的新宠。

  第三、由于上海商品住宅房价高企与“沪九条”限购从严,楼市需求开始外溢,受上海辐射的周边城市比如花桥等地市场迅速升温,花桥等上海周边辐射区域获得意外的收获。

  第四、随着上海中小套型土地供应面积的增加,住宅产权的大户型产品存量会越来越少,那么,对于改善性需求占比较大的上海来讲,势必会寻求需求释放的空间,此时,非住宅产权的大户型类住宅产品受到改善类客户的欢迎。

  第二类,苏州、合肥、南京、武汉等这样的1.5线城市或二线城市的调控措施和和调控后的真相与假象。

  近日,苏州、合肥、南京武汉等1.5线城市或二线城市出台调控措施,比如苏州出台“苏十条”措施,其中包括加大土地供应量、开发商一次性销售房源面积不低于3万方、楼盘备案价格涨幅一年内不超过12%等;南京明确要求,对于有购房贷款记录的借款人家庭,不得纳入“首次购买普通住房”支持对象,继续增加土地供应面积,2016年土地供应计划为500公顷;武汉则出台了公积金贷款新政,职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由过去的60万元下调为50万元;合肥市房产部门出台规定打击“绑车位卖房”,重点打击捂盘惜售等措施。

  从上述城市调控措施力度来看,由于经济复苏基本面尚不牢固,楼市仍然要发挥拉动宏观经济增长的作用,因此,大多数城市调控措施较为温和,或者实际执行力度上并没有抓主要矛盾出手解决楼市过热的问题。这是上述几个城市楼市政策出台的大背景及真相。

  以合肥为例,即使合肥有打击“绑车位卖房”新政的阶段性管制,也难以改变合肥楼市基本面继续上行房价继续上涨的现状。因为合肥楼市供求关系是紧张的,所以房价会上涨,再加上预售许可证的价格限制,才会有车位和房子一起绑定销售的问题,如果市场供求平衡,甚至供大于求,也就不会有“绑车位卖房”这样的事情了。因此,根治合肥房价快速上涨的措施如果只是“绑车位卖房”这样的表面措施,那么,合肥您就大错特错了!

  从南京来看,近几年土地供应计划一直是每年500公顷,这个目标从来没有改变过,并且从实际出让结果来看,实际出让面积低于计划供应面积,2016年土地供应计划为500公顷只不过是过去土地供地计划目标的重复,如果实际供地面积仍然较低,未来南京楼市房价也难以出现降温的可能。

  从苏州来看,以“苏十条”的楼盘备案价格涨幅一年内不超过12%为例,也就是说,政策并不否认未来房价仍然会继续上涨,未来苏州房价仍然有至少12%上涨的空间,政策层面仍然是相对宽松的,未来楼市基本面仍然会处于上行状态。

  从去年合肥、南京、苏州等城市房价快速上涨的真实原因来看,主要在于四点:

  第一、从住宅用地供应来看,商品住宅用地供应也较为紧张,这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。从这个角度来讲,这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力,这才是合肥、南京、苏州等城市房价快速上涨的最真实原因。

  第二、从发展模式来看,以安徽为例,安徽单核发展模式,导致各类资源向合肥集中,促使合肥房地产市场表现强劲。此外,近2-3年,品牌开发企业集中进入合肥,此时进入合肥的品牌开发企业进入集中推货阶段,品牌房企集中推货带动整个市场交易放量,住宅品质也整体提升,价格随之也会有所上涨。南京与苏州也一样,作为江苏的两大核心城市,聚集了区域内最优势的资源,再加上经济基本面向好、人口流入,这些城市房价必然处于上行的状态。

  第三、在多重“救市”政策利好刺激之下,上述城市楼市快速放量,导致市场存量偏小,甚至是达到“无房可卖”的局面,从市场去化周期来看,上述城市楼市去年下半年以来一直低于8个月。总之,无论从春节之后商品住宅市场表现,还是短期存量去化周期的指标,还是中长期市场需求基本面,上述城市楼市供求关系基本面指标均处于上涨区间,房价自然处于快速上涨的通道。

  第四、去年下半年以来的“地王”频现,推动了上述城市房价整体快速上涨。

  因此,要想根治上述房价快速上涨,最关键的问题不是打击“绑车位卖房”等这样的表面措施,而是想方设法增加市场供应,包括土地供应量、新开工量以及打击捂盘惜售增加市场可售货量,防止“地王”频现,同时,针对市场商办市场库存偏大的状况,政策层面也可以灵活执行“商办转性住宅”的措施,以尽快盘活市场存量用地,增加商品住宅市场中小套型的供应,防止房价过快上涨。

  第三类城市,就是像廊坊这样受一线城市辐射较为强的三四线城市的调控政策和调控后的真相与假象。

  从本轮楼市表现来看,以廊坊为代表的这样受一线城市辐射较为强的三四线城市的房价也开始进入上涨通道。这样的状态来之不易,对于廊坊这样的三四线城市来讲,无论是处于宏观经济复苏的考虑,还是处于土地财政的考虑,怎么可能会在星星之火可以燎原之时出台较为严厉的调控措施打压楼市发展呢?

  在本楼楼市表现当中,廊坊住宅市场没有太大问题,现在出现比较火热的情况,主要是北京市场的外溢,外溢的需求导致廊坊楼市出现火热局面,于是,廊坊出台调控措施。从核心条款来说,就是重新限购,出台“非本地户籍的家庭限购一套住房”的政策,用行政化手段来解决目前市场火热问题。我们姑且不评论行政手段如何,单单说出台“非本地户籍的家庭限购一套住房”政策后的效果如何还需要评估。

  从廊坊限购政策来看,出台“非本地户籍的家庭限购一套住房”的政策,也就是促使非本地户籍没有买房的赶紧买,购房资格不能浪费,因此,虽然首套房三成,但不一定对市场形成降温作用。

  因为限购一套没有对非本地户籍的家庭条件做限制,比如没有涉及在廊坊当地纳税和社保,哪怕是只交了两三个月社保或纳税这样的措施都没有,也就是说,全国只要非廊坊户籍都可以买一套,政策面来说影响不大,很多非廊坊本地的人还可以在廊坊购房。有购房资格的赶紧买,没有购房资格的想办法找购房资格也要买,尤其是在廊坊市场处于上升阶段,廊坊现有的限购政策反而会导致楼市升温而非降温。